* 내용 인용 시 [김어준의 겸손은힘들다 뉴스공장] 인터뷰 내용임을 밝혀 주시기 바랍니다.

 

[인터뷰 1공장] 5대 은행, 가계 대출 보름 새 2조 원 증가… 이유는? ‘주택 공급 부족’으로 집값 폭등?… 실상은. 보수정권마다 되풀이하는 ‘부동산 정책’… 속내는? ▷이광수 / 광수네 복덕방 대표 · 전 미래에셋 애널리스트

 

▶안귀령 : 지난달, 금융권 가계대출이 7개월 만에 최대치로 늘어났습니다. 문제는 없는지, 광수네 복덕방 대표, 미래에셋 전 애널리스트와 함께 짚어보겠습니다. 안녕하세요.

▷이광수 : 스튜디오가 되게 밝아졌네요.

▶안귀령 : 아, 그런가요? 대표님 덕분은 아닌가요? 스튜디오는 밝아졌다고 평가를 해 주시는데 우리 이제 어 경제는, 우리 부동산 시장은 좀 그렇지 않은 것 같습니다. 지금 가계대출에 이렇게 변동이 있다는 소식이 전해지고 있잖아요. 정확히 어떤 상황입니까?

▷이광수 : 일단 우리나라 가계대출은 항상 경제의 부담으로 작용되죠. 왜냐하면 가계에서 대출 규모가 워낙 많고 1,000조 원 이상의 대출이 있는 상황이고요. 가계부채가 계속 증가되게 되면 국내 경기 소비라든가, 여러 부분에 영향을 줄 수 있기 때문에 항상 관심 있게 보는 부분인데요. 2024년 5월 가계대출이 5.4조 원 증가했습니다. 그래서 말씀하신 것처럼 7개월 만에 최대치를 기록했고요. 그런데 이게 그래프를 보시는 것처럼 올해 들어서 지속적으로 좀 증가하는 규모예요. 그래서 전체적으로 20조 원 이상이 증가했는데 조금 경고음이 들리고 있는 그런 상황입니다.

▶안귀령 : 이제 대출을 받은 사람들의 주요 목적은 역시 내 집 마련이라고 봐야 될까요?

▷이광수 : 그렇죠. 저 속내를 좀 살펴보면 무주택자를 중심으로 해서 대출을 일으켜서 집을 사고 있는 그런 상황입니다. 그래서 주택담보대출이 크게 증가했고요. 그리고 또 하나는 뭐냐면 정책자금 대출도 증가하고 있습니다. 그래서 정부에서 신생아 대출이라든가, 이런 부분에 주택 관련된 정책자금이 또 늘어나면서 가계대출을 늘리고 있습니다.

▶안귀령 : 네. 그런데 이런 이제 부동산 시장에서는 공급 부족론이 대두가 되면서 실제로 집값이 폭등하는 게 맞냐, 이런 또 의문이 들더라고요. 과거 사례와 비교해 보면 어떻습니까?

▷이광수 : 그러니까 저희가 좀 보실 게 뭐냐면 왜 지금 예를 들어서 무주택자분들이나 실거주자분들이 집을 사고 있냐는 거죠. 그러니까 그리고 빚을 내서 집값이 그렇게 충분하게 낮은 상황은 아닌데. 그런데 그 불안의 기저에는. 그러니까 그 행동의 기저에는 뭐냐면 불안 요소가 있는 겁니다. 그러니까 예를 들어서 지금 어떤 얘기들이 많이 들리냐면 건설사들이 굉장히 어렵거든요. 그렇다 보니까 아파트 공급을 하지 못해요. 그래서 아파트를 안 지으면 2~3년 후에 집이 부족해질 거다. 그래서 집값이 폭등할 거다. 이런 얘기들이 굉장히 많이 쏟아지고 있습니다. 그럼 이런 얘기 나올수록 불안해지는 건 사실 무주택자분들이잖아요. 다주택자나 집을 갖고 계신 분들이 향후 2~3년 후에 집이 부족하대. 그래서 나 불안해, 이러지 않을 거 아닙니까? 그렇죠? 그런 상황 속에서 이런 뉴스들이나 전문가들 이야기가 들리니까 빨리 집을 사야겠다. 그래서 빚을 내서 집을 사고 있는 그런 상황이거든요. 그러니까 지금의 시장을 움직이는 건 무주택자분들이 불안하다. 그래서 빚을 일으켜서 집을 사고 있다 이렇게 사실은 정리하고 있습니다.

▶안귀령 : 그러니까 집값이 폭등할 것 같으니까, 무주택자들 같은 경우에 빚을 내서 지금 빨리 집을 사려고 하는 거잖아요.

▷이광수 : 그렇죠.

▶안귀령 : 그런데 과거에도 꼭 이렇게 흐름이 지나갔던 건 아니잖아요?

▷이광수 : 그런데 흥미롭게도 뭐냐면 이런 현상이 계속 반복되고 있다는 거예요. 그러니까 무슨 얘기냐면 그러니까 이게 저희가 자산시장을 분석할 때 흥미로운 지점이 사람들이 움직이잖아요. 사람들이 움직이다 보니까 똑같은 현상이 과거에도 있습니다. 찾아보면. 그렇기 때문에 자산시장에 사이클이라는 게 존재하는데요.

▶안귀령 : 그러면 실제로 집값이 폭등할 거라는 전망에 사람들이 빚을 내서 집을 사고 그대로 이어진 건가요?

▷이광수 : 그렇죠. 그런 현상들이 있었죠. 그래서 한번 여러분들이 흥미롭게 보실 게 이 기사를 한번 보실까요? 2009년부터 2010년도에 부동산 기사인데요. 제가 지난번에도 한 번 보여드린 적이 있는데, 2~3년 이내에 주택 공급 대란. 그때 이게 국토부 장관 이름만 바뀌었지 지금하고 똑같은 그런 뉴스 내용입니다. 그래서 3년 후 주택 부족할 수 있다. 주택 공급 급감 여파 입주 대란 오나. 이러면서 사실은 시장의 불안이 굉장히 가중되죠. 그래서 2009년도 10년도에도 유사한 현상이 있었다는 거예요. 그런데 저희가 이거는 검증이 되잖아요. 왜냐하면 2~3년 후에 어떻게 됐는지가 검증이 되지 않습니까?

▶안귀령 : 어떻게 됐습니까?

▷이광수 : 그래서 다음 한번 뉴스를 보실까요? 2013년 뉴스인데요. 어떻습니까? 부동산 추락 날개가 없다. 부동산값 추가 하락

▶안귀령 : 오히려 폭락했네요.

▷이광수 : 그러니까 집이 부족하다고 그래서 2~3년 후에 집값이 오를 거라고 그렇게 예상했고, 전문가들도.

▶안귀령 : 그래서 빚을 내서 집을 샀는데

▷이광수 : 샀는데. 그런데 실제로 가봤더니 집값은 훨씬 더 많이 떨어졌고요. 오히려 더 폭락했다는 거예요. 근데 이때 가서 이렇게 되니까 추세 전환을 해요. 그러니까 이제는 계속 떨어질 거다. 오히려 이런 얘기를 한다는 거죠. 그런데 이제 말씀하신 것처럼 저희가 인서트 6 한번 보여주실래요. 인서트 6을 보시면 2009년도에 그렇게 집이 부족하다라고 해서 집값이 오른다고 했을 때, 똑같은 현상이 일어났어요. 잘 보세요. 가계 대출이 증가하잖아요. 네 그러니까 그런 주택 공급 부족론이 나오니까, 집이 없으신 분들이 불안해서 빚을 일으켜서 집을 샀다. 그래서 이런 현상들이 과거에도 똑같이 있었는데 그 이후로 집값은 더 떨어졌다는 겁니다. 일시적으로 올랐어도. 그러니까 그래서 연이어서 한번 보시죠. 그때 당시에 뉴스를 또 한 번 보시면 지금 하고 똑같습니다. 흥미롭게도

▶안귀령 : 그러면 당시에 집값이 떨어진 이유를 폭락한 이유를 어떻게 설명할 수 있을까요?

▷이광수 : 그 이후에요? 사실은 이 빚내서 집 산다는 게 지속될 수 없다라는 거죠. 그러니까 뭐냐면 예를 들어서 지금 부채를 일으켜서 집을 사는 수요가 계속 그렇게 한다면 그러면 집값은 계속 오를 수 있겠죠. 근데 그럴 수 없다. 그러니까 집값이 또 조정이 일어나고 또 팔려는 사람들이 늘어나면서 집값의 하락 폭은 또 커진 거죠. 그러니까 제가 단언하건대 뭐냐면 빚으로 이루어진 부동산 시장은 언젠가 이런 위험에 계속 노출될 수밖에 없다는 거예요. 근데 안타깝게도 지금 언론이라든지 정부라든지, 심지어 정부가 빚내서 집 사라고 하는 정책을 계속 내고 있다는 거죠. 그래서 신생아 대출 일으키면서 집 사라, 사실 지금 신혼부부나 신생아를 낸 분들은 빚을 내서 집 사라는 게 아니고 집값을 안정시켜야 하는 게 사실 그게 맞잖아요. 대출 일으켜서 집 사세요라는 것보다 그런 차원에서는 이렇게 빚내서 집 사, 라는 정책이 지속될 수 없고, 시장이 오히려 불안 요인을 더 가중시킬 수 있지 않느냐 보고 있는 겁니다.

▶안귀령 : 그런데 정부가 하는 걸 보면 이제 대출을 받아서 집을 사라고 부추기는 것 같기도 하잖아요. 그런데 또 반대되는 게, 금융당국이 시중은행 임원들을 소집해서 대출 관리를 또 주문했다고 하더라고요. 앞뒤가 안 맞는 거 아닌가요?

▷이광수 : 그러니까 임계점이라는 게 있잖아요. 그러니까 정부는 계속 빚내서 예를 들어서 용산이라든지, 이런 데서 빚내서 계속 집사라고 하고 싶은데 계속 그게 하면서 우리나라 금융기관이 어떻게 되겠습니까? 그러니까 이게, 이게 충돌되고 있는 지점이 있는데 점점 가계부채가 임계점으로 향하는 그런 어떤 신호를 또 금융기관에서 알고 있으니까, 그런 경고음이 나오는 것으로 저희가 파악하고 있습니다.

▶안귀령 : 네 그러면 정리를 하자면 2009년에 집값이 폭등할 것이다. 그러니까 공급 부족 때문에 집값이 폭등할 것이다라는 전망 때문에 사람들이 빚을 내서 집을 샀어요. 그런데 실제로 집값은 떨어졌잖아요.

▷이광수 : 그렇죠.

▶안귀령 : 그런데 지금도 비슷한 현상이 일어나고 있는데 그 반복되는 이유는 뭐라고 보시나요?

▷이광수 : 제가 말씀드렸듯이 사람들은 일단 똑같이 행동하고요. 그리고 우리나라 언론 지형이라든가, 부동산을 분석하는 지형이 또 유사하고, 똑같고. 마지막으로 또 하나 뭐냐면 아무리 그렇게 해도 시장은 사실은 또 다른 자체적으로 움직이는 그런 시스템이 있다. 그러니까 예를 들어서 하나만 더 보여드릴게요. 인서트 5. 한번 보여주실래요. 5번. 이게 흥미로운 그래프인데요. 지금 하고 굉장히 유사한 게 강남의 한 아파트의 실거래가 흐름인데 2006년부터 2007년까지 확 오르지 않습니까? 그렇죠. 앵커님. 그러다가 2009년도에 빠지지 않잖아요. 2008년도에 빠지잖아요. 근데 빠지다가 한 번 오르는 기간이 있지 않습니까? 첫 번째 동그라미인데 저 때가 빚내서 집 산 기간이에요. 지금 하고 아주 유사하죠. 그런데 지속되지 못하고 계속 빠지잖아요. 그러니까 저런 근본적인 이유는 시장이 계속 부동산을 사기 위해서는 자산이라든가 부채가 계속 밀어줘야 되는데, 그럴 힘이 부족하면 저런 현상이 나타난다. 그래서 지금 대한민국에도 이게 더 이상 빚으로 이렇게 지탱해야 되는 부동산 가격은 한계가 있지 않느냐 저희가 보고 있는 겁니다.

▶안귀령 : 네. 그러면 윤석열 정부의 대출 관련 정책을 재검토해야 되는 거 아닌가라는 생각도.

▷이광수 : 그런데 항상 이런 불안 요인이 누구한테 사실은 영향을 미치냐면, 집이 없으시거나 무주택자분들이나 이런 분들한테 불안하게 만드니까 더 큰 문제고요. 그런 상황 속에서 여러분들이 꼭 유의해서 보실 필요가 있다, 시장의 변화를. 그런 생각을 갖고 있습니다.

▶안귀령 : 부동산 시장과 관련해서 이건 어떻습니까? 최근에, 대통령실에서 성태윤 대통령실 정책실장이 종부세 폐지. 그리고 상속세 완화, 언급을 했거든요. 정부 안에서도 입장이 좀 엇갈리는 것 같기는 한데, 이게 영향을. 또 어떤 영향을 주고 있습니까?

▷이광수 : 그러니까 이런 영향도 사실 굉장히 큰 거예요. 왜냐하면 이런 종부세라든가 상속세도 사실은 부동산 시장 차원에서는. 예를 들어서 투기나 투자 수요를 계속 감소시키는. 그러니까 이렇게 막는 그런 어떤 장치로 작용되는데, 이런 규제 장치가 없어지면 시장에 또 대규모로 투자라든가 투기 수요가 들어올 수 있잖아요. 그러니까 이렇게 또 시장에서 신호가, 잘못된 신호가 전달되면 또 무주택자분들이 불안해지는 거예요. 그러면 또 집값이 폭등하겠네. 그럼 빨리 빚내서 집 사야겠다. 이런 생각들이 또 퍼지게 될 수밖에 없는 거죠. 그래서 여러 가지 지금 상황이 시장의 불안 요인을 증폭시키고 있다 이렇게 해석할 수 있습니다.

▶안귀령 : 네. 사람들은 같은 행동을 반복한다고 하셨잖아요. 그러면 정부는 지금 이런 상황에서 어떻게 해야 됩니까? 어떤 대책을 내놓아야 맞는 건가요?

▷이광수 : 근데 흥미롭게도 사람들은 같은 행동을 할 때 정부는 사실 경제의 안정이라든가 우리나라의 미래를 위해서 다른 행동을 해야 되잖아요. 근데 정부도 똑같은 행동을 하고 있다는 거예요. 지금 이런 정책이라든지 방향성이 2009년과 10년과 똑같아요. 심지어 그때 주택 정책을 만든 사람이요. 지금 국토부 장관으로 있습니다. 그때 대규모로 규제 완화해 주고.

▶안귀령 : 박상우 장관

▷이광수 : 그러니까 그런 것들을 보면 정부도 똑같다. 그런 쪽에서 좀 안타까운 측면이 있고 사실 저희가 부동산 시장은 한국의 대한민국 경제라든가 아니면 가계부채, 가계 경제 그리고 민생에서 굉장히 중요한 역할을 하는데 이 부분에 대해서 조금 긴 안목으로 정책을 만들고, 단기간에 부동산 가격 빠진다고 그래서 막 이렇게 규제 완화가 나오고. 또 부동산 가격이 막 오른다고 해서 규제를 강화하고. 이런 것보다 좀 장기적인 차원의 규제. 그러니까 정책이 필요한 시기가 아닌가 그런 생각을 좀 갖고 있습니다. 그리고 또 하나가 뭐냐면 한국의 부동산 시장에서, 예를 들어서 젊은 청년층이나 시장에 있어서 가장 좋은 방법은 부동산 시장이 안정되는 거잖아요. 그런 측면에서는 좀 안정책이 좀 더 장기적 차원에서 마련돼야 되지 않느냐, 그런 생각을 갖고 있습니다.

▶안귀령 : 네. 알겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 광수네 복덕방의 이광수 대표였습니다. 잘 들었습니다.

▷이광수 : 고맙습니다.