* 내용 인용 시 [김어준의 겸손은힘들다 뉴스공장] 인터뷰 내용임을 밝혀 주시기 바랍니다.

 

[인터뷰 제1공장] ‘재건축 규제 완화로 시장 정상화?’ 尹 발언 팩트체크. 부동산 PF 만기 도래 경고음…’4월 위기설’ 도는 까닭. 아파트값 ‘바닥 찍었다?’ 총선 이후 부동산 시장 전망은.‘적자투성이’ 2023 국가결산, 근본적인 문제는? ▷이광수 / 전 미래에셋 애널리스트 · 광수네 복덕방 대표

 

▶김어준 : 자, 총선이 끝이 났고, 부동산 이야기 또 해보겠습니다. 광수네 복덕방 1인 대표, 1인 기업, 기업의 모양을 갖췄습니까? 아직 못 갖췄죠? 광수네 복덕방 홈페이지 있습니다. 홈페이지 주인장 이광수 전 미래에셋 애널리스트 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷이광수 : 안녕하세요.

▶김어준 : 대통령이 어제 국무회의 때 총선 이후 본인들이 이렇게, 이렇게 잘했다. 본인이. 쭉 하면서 부동산 3법 폐해를 바로잡고 주택 공급을 활성화하고 재개발 재건축을 완화해서 부동산을 정상화해서 집값을 잡았습니다. 집값을. 본인이 일부러 낮췄다고 하는데요.

▷이광수 : 저도 어제 굉장히 여러 번 들었는데요. 뭐 짧으니까. 그런데 굉장히 자랑하시더라고요. 그러니까 이 말은 뭐냐 하면 주택 공급 많이 해서 집값 잡았다는 겁니다. 그래서 저희가 좀 팩트 체크를 해볼 필요가 있는데요. 사실은 최근에 공급이 굉장히 급감하고 있습니다.

▶김어준 : 거꾸로예요?

▷이광수 : 그러니까 아파트 분양 기반이 지금 크게 위축되고 있는데요. 심지어 조선일보에서도 보시는 것처럼 아파트 착공도 반토막 나서, 지금 공급이 크게 위축돼서 향후에 집값 불안하다, 이런 얘기를 하고 있는 상황이니까요. 사실은 대통령께서 말씀하신 주택 공급이 많아져서 집값이 하락했다. 그리고 잡았다. 이 말은

▶김어준 : 사실과 어긋난다.

▷이광수 : 네. 사실과 굉장히 어긋납니다. 근데 이 원인이 있거든요.

▶김어준 : 아니 그 내용 12분 동안 이야기한 내용은 거의 대부분이 어긋납니다. 실제 벌어지는 일과는 대부분 어긋난 얘기를 하시더라고요.

▷이광수 : 근데 다른 것들은 약간 해석의 여지는 좀 있는 것 같아요. 두루뭉술하게 말씀을 좀 하셔서. 그런데 이 부분은 정확하게 주택 공급 많이 해서 내가 집값 잡았다. 정부가. 근데 그 말은 사실

▶김어준 : 조선일보 기사 다시 띄워주세요. 왜냐하면 여기 숫자가 나오기 때문에.

▷이광수 : 네. 그렇습니다. 그래서 공급이 굉장히 빠르게 감소하고 있고요. 이 이유가 있습니다.

▶김어준 : 왜 감소하고 있습니까?

▷이광수 : 윤석열 정부가 주택 공급을 민간에 맡겨놨기 때문이에요. 민간은 사실은 돈을 벌기 위해서 주택을 공급하니까

▶김어준 : 그렇죠. 지금 시장이 어려운데

▷이광수 : 그렇죠. 그래서 공급이 이렇게 안 되는 거죠. 그래서 정부가 노력을 하려면 정부 스스로 공공주택이라든가 이런 분양을 늘려서 어떤 위기를 타개해야 하는데, 그런 노력을 전혀 안 하고 있는 상황입니다.

▶김어준 : 그거는 앞으로도 하실 생각이 없는 것 같아요. 그 부동산뿐만이 아니라 그 이재명 대표가 얘기했던 민생 지원금 25만 원, 그거 전체주의라잖아요. 마약과 같은 거라잖아요. 그거 그게 이제 논리가 그런 거거든요. 그런 지원금 주면 도덕적해이가 일어나서 그 지원금만 바라게 된다. 마약과 같은 거다. 주면 안 된다, 이거예요.

▷이광수 : 근데 지금 진짜, 지난달에만

▶김어준 : 경제 가정 교사가 누구죠? 그분?

▷이광수 : 지난달만 100개가 넘는 건설사가 부도났고요. 사실 어제 환율이 1,400원을 넘겼는데 이게 역사상 세 번째 있는 일이었습니다. IMF 때 한 번. 그리고 2008년도 글로벌 금융위기 때 한 번

▶김어준 : 걱정이에요. 저는 진짜. 그 환율은 치솟는 데 제대로 개입을 못 하더라고요. 정부가. 그러면서 하는 말이 이거 다 이 달러 강세 때문이다. 그 얘기만 주구장창 하고 있어요. 그럼 다른 모든 나라 다 그렇게 됐어야지 우리만 이렇게 변동 폭이 엄청나잖아요.

▷이광수 : 그렇습니다. 그리고 더 큰 문제는 지금 물가가 이렇게 되면 수입 물가가 급등하게 돼서

▶김어준 : 물가가 더 올라가겠죠.

▷이광수 : 그렇습니다. 그래서 더 어렵게 되는 거죠.

▶김어준 : 잡히는 게 하나도 없어요. 그리고 환율 개입을 왜 못 하는 겁니까? 지금. 돈이 없나 봐.

▷이광수 : 그동안 사실은 이게 외환 보유고가 계속 감소했거든요.

▶김어준 : 그렇죠.

▷이광수 : 잡으려고. 그러니까 그게 또 안 잡히니까 더 큰 문제가 되는 거고. 사실 개입할 수 없는 지경까지 가는 게 아닌가 생각을 좀 해봅니다.

▶김어준 : 아 걱정이다. 이거. 진짜. 다시 부동산 얘기로 돌아와서. 진짜 걱정이에요. 1,300원 한 번 찍고 살짝 내려갔잖아요.

▷이광수 : 그렇습니다.

▶김어준 : 한 번 뚫렸잖아요. 걱정인데 이거

▷이광수 : 그러니까 여러 가지 지표가 안 좋은데. 그러니까 저는 경제에 이런 상황을 잡기 위해서 그리고 뭔가 위기를 타개하기 위해서 가장 중요한 건 현실 인식이거든요. 그러니까 현실이 어떤지를 정확히 알아야 대처도 나오고 대책도 나올 거 아닙니까. 근데 현실이 지금 너무 좋아.

▶김어준 : 대통령 머릿속에서는 대통령은 가상 현실 속에 있거든요. 지금. 자기가 올바른 방향으로 쭉 가는데 사람들이 섬세하게 전달을 못 해서 잘 못 알아듣고 있다, 이거예요.

▷이광수 : 그러니까 그렇게 되면 문제는 뭐냐 하면 현실 인식이 안 되잖아요.

▶김어준 : 안 되죠. 전혀.

▷이광수 : 현실 인식이 안 된 상황 속에서 어떤 위기를 타개할 수 있는 정책이 나올 리가 있나요.

▶김어준 : 해법이 나올 리가 있나요.

▷이광수 : 그렇습니다. 그게 사실은 가장 중요한데요. 좀 안타까운 측면이 있습니다.

▶김어준 : 대통령 주변에서 이거 이렇게 하시면 안 됩니다. 하는 사람들은 이미 다 잘린 것 같아요. 그러다 보니까, 잘하고 계십니다. 잘하고 계십니다. 아니면 하고자 하는 거, 백업하는 정도. 민생 토론회 그게 민생에 무슨 도움이 됩니까, 아무 도움도 안 되거든요. 실제로는. 근데 이제 그걸 하면 민생이 챙겨진다고 본인이 생각하시는 것 같아요. 그러니까 가상 현실 속에 있는 거죠. 그 앞에, 다 연출인데 그거, 사람들 앉혀놓고 본인이 막 떠들잖아요. 여기 돈 얼마 쓰고 돈 여기 얼마 쓰고 쓸 돈도 없는데. 말로 돈을 막 1,000조씩 썼고 이미 앞으로도 그 계속한다는 거 아닙니까. 큰일 났어요.

▷이광수 : 아시겠지만, 국가결산 발표했는데 이미 국가 부채가 최무율하고 국가 부채가 지금 상승한 상황이고요. 계속 악화되고 있습니다. 문제는 경제는 돌이킬 수 없을 지경으로 갈 수 있다는 거예요. 그러니까 다른 것들은 가면 잘못 가면 돌아올 수 있는데 경제는 한 번 잘못 가면 돌아올 수 없기 때문에

▶김어준 : 아, 걱정입니다. 걱정. 결정을 못 하시게 만들어야 되는데 이거 중요한 결정을. 이거 큰일이에요. 그래서 그다음 짚어볼 건 부동산 PF 대출이 계속 연체율이 높아가고 있다.

▷이광수 : 그렇습니다. 이 문제를 또 저희가 이야기할 수밖에 없는 게 우리나라 부동산 PF가 계속 문제 된다고 얘기를 해 왔잖아요. 그런데 이게 만기가 돌아오는 족족 총선 이후로 미뤄놨었어요.

▶김어준 : 그래서 총선 이후에 이거 다 터지는 거 아니냐고, 그랬었잖아요.

▷이광수 : 그랬죠. 그래서 1년 미뤄놓고 심지어 어떤 사업장은 이자도 후불하는, 이자도 그렇게 사실은 이 문제를 미뤄왔는데요. 이제 올해부터 4월 이후부터 본격화됩니다. 만기도 돌아오고

▶김어준 : 막 터지겠네요. 그러면.

▷이광수 : 그래서 최근에도 보면 연체율이 급증하고 있는데 잠깐 그러니까 화면을 보시면 자료를 보시면 특히 증권사로부터 일단 연체율이 13.8%, 7%까지 급상승하고 있습니다.

▶김어준 : 증권사들이 PF 사업을 했던 것들.

▷이광수 : 그렇습니다.

▶김어준 : 그러니까 일종의 신호를 보여주고 있는 거죠. 큰일이네. 증권사들 몇 개 망하겠네요. 근데 이 규모가 엄청나게 큰데요. 지금 정부에서 공식적으로 발표한 건 135조 원 정도 되는데

▷이광수 : 비공식 집계는 180조 원에서 200조 원이 넘습니다. 근데 더 큰 문제는 뭐냐 하면 한 번 더 이제 그래프를 보여주시면, 잘 잡히지 않는 부동산 PF가 많다는 거예요. 그러니까 기타로 분류된.

▶김어준 : 기타가 뭡니까?

▷이광수 : 그러니까 유동화 증권 내지 뭐 새마을금고 다 합쳐서.

▶김어준 : 그러니까 증권사 저축은행 여신 전문 빼고.

▷이광수 : 그러니까 왜냐하면 이 말씀 하신 증권사 여신 전문 저축은행은 금감원이나 이렇게 금융법이기 때문에 일종의, 이렇게 확인도 되고

▶김어준 : 관리 범위 안에 들어오는데

▷이광수 : 그렇죠. 그렇죠. 그런데 이 기타 부분이 더 문제라는 거예요.

▶김어준 : 기타도 엄청 크네요.

▷이광수 : 엄청나게 큽니다. 그런데 이 기타 부분이 또 대출되는 그 자산 자체가 어디냐 하면 약간 수익성이 안 좋은, 아파트가 아닌 상가라든가 아니면 지방이라든가 이런 비중이 굉장히 크다는 거죠.

▶김어준 : 리스크가 큰데

▷이광수 : 그렇죠. 근데 이게 잘 확인도 안 되고 있다. 그래서 불확실성이 큰 겁니다.

▶김어준 : 걱정이 태산입니다. 참 이거 총선 전에 예견했던 이야기인데, 그 PF 총선 이후에 다 터지는 거 아니냐고. 만약에 이 부동산 PF 대출들이 빵빵 터지면 무슨 일이 벌어집니까? 예견되는 일이 뭐 뭐가 있어요?

▷이광수 : 이미 시작되고 있는데요. 이미 건설사와 시행사가 부도율이 크게 증가하고 있고요. 지난달만 해도 아까 말씀드린 것처럼 종합 건설사의 104개 회사가 넘어졌고요. 이렇게 되면 사실은 잘 보실 필요가 뭐냐 하면 건설업은 일종의, 서민들의 일자리잖아요. 서민들의 수입이 크게 감소하고 일자리가 감소할 수밖에 없는 거죠.

▶김어준 : 부동산 시장은 당연히 위축될 것이고

▷이광수 : 그렇습니다. 그러면 아까처럼 공급이 안 되는 거고요. 가장 저희가 걱정해야 할 건 금융업계로 인한 시스템 리스크예요. 그러니까 예를 들어서 2010년도에 저희가 저축은행 사태라고 기억하시죠?

▶김어준 : 네네.

▷이광수 : 그때 저축은행 한 40개 정도가 부도가 나고 그다음에 한국의 금융 시스템이 굉장히 위축이 되고 시스템 리스크로 전이가 되는데요. 그때는 부동산 PF가 80조 원 정도밖에 안 됐어요. 지금 하고 비교해 보면 반이었습니다.

▶김어준 : 지금의 반 규모밖에 안 됐다.

▷이광수 : 그런데 이렇게 불확실성이 커지고 확인 안 된 부동산 PF들이 터지기 시작하면 문제가 더 심각해질 수 있다는 거죠. 그래서 2010년도에 저축은행 사태보다 더 위기가 올 수 있다라는 얘기를 하고 있는 이유이기도 합니다.

▶김어준 : 증권사들 많이 넘어지겠고. 그렇죠? 건설사들 넘어지겠고. 건설 순위가, 도급 순위가 한 10위권 안에 있는 회사들도 위험할 수 있어요? 소위 말해서 재벌급 회사들도?

▷이광수 : 그 당시에 제가 그 10대 안에 건설사를 다니고 있었는데요. 10대 건설사들이 그때 그 어려움을 겪고 난 뒤에 일부 건설사는 지금 아직도요. 자기 건물이 없습니다. 10대 건설사 중에서 자기 건물이 없는 회사가 있어요. 세 들어 살아요. 그만큼 사실은 충격이 컸다는 거죠.

▶김어준 : 이번에는. 근데 그 두 배의 충격이 올 수도 있다.

▷이광수 : 가능성이 있다는 거죠. 왜냐하면 규모가 그만큼 크니까.

▶김어준 : 대통령은 지금 잘하고 계신데. 대통령은 너무 잘해가지고 지금 모든 게 다 잡혀가지고 부동산 시장이 정상화돼서 집값을 낮췄다고 말씀하시고 계신 데.

▷이광수 : 근데 이것도 이제 현실 인식이 문제였는데 뭐냐 하면 미리 예를 들어서 그 만기가 돌아오고 하면 그런 게 연착륙이라는 거거든요. 미리 조금씩 문제를 일으키고. 근데 문제가 나면 이제 다 드러낼 거 아닙니까.

▶김어준 : 그러니까요. 그거를 모아놨다가 총선 이후로 터지게 만들어놨잖아요. 쭉 관리해 가면서 죽을 사람, 죽을 업체 죽고, 이렇게 연착륙시켜야 한다고 말씀하신 건데. 그게 아니고 이제 경착륙되게 생긴 거 아니에요.

▷이광수 : 그렇죠. 그러니까 언론이나 전문가들은 무슨 얘기를 하냐면 지금 금감원이나 정부에서는 괜찮다 위기설 없다라고 얘기하는데. 아니 그럼 정부가 위기가 오고 있습니다. 이렇게 얘기할 리 만무하잖아요.

▶김어준 : 아니 대통령이 말씀하셨잖아요. 주택 공급을 활성화하고 부동산 시장을 정상화하고 그래서 집값을 낮췄습니다. (웃음)  대통령이 부동산에 문제가 있다는 생각을 안 하세요. 지금 다 다 본인이 잘했는데 섬세하지 못해서 잘 전달이 안 됐다. 가상 현실 세계. 지금 없는 세상 속에 살고 계세요. 실존하지 않는 세상 속에.

▷이광수 : 그러니까 제언을 하나 드리자면 이제 현실 인식 중에서 가장 중요한 건 인과관계 파악이거든요. 그러니까 왜 지금 최근에 집값이 하락했는지 인과관계를 제대로 파악하시고. 사실 거기서부터 모든 문제 해결은 출발입니다.

▶김어준 : 왜 집값이 낮춰졌는지 말씀드릴게요. 주택 공급을 활성화하고 부동산 시장을 정상화하여 집값이 지금 낮춰진 겁니다. 대통령 머릿속에서는

▷이광수 : 공장장님, 그런데 이 문제에 대해서 계속 그러니까 생각하고 계신 게 총선 이틀 전에도 뭐냐 하면 가장 중요한 시간에 전 정부 얘기를 하면서 집값 잡았다. 우리가. 계속 그걸 강조하잖아요.

▶김어준 : 그 얘기 계속했죠.

▷이광수 : 그러니까 이게 가장 공적인 거예요.

▶김어준 : 집값이 어쨌든 떨어져 있잖아요. 떨어져 있는 결과를 아전인수 해서 내가 잘해서 떨어뜨린 거 아니냐? 이렇게 말하고 있는 거예요. 집값이 떨어진 지금 경제 상황에 대해서 눈을 감고. 내가 잘해서 이렇게 됐다.

▷이광수 : 그런데 주택 공급을 늘려서 잡았다고 하는데 주택 공급이 줄어 있습니다.

▶김어준 : 이 연설문을 쓰고 또 경제적인 조언을 해 주고 대통령 이쪽으로 가셔야 합니다라고 하는 참모들이 다 대통령을 속이고 있는 거예요. 속이고 있지 않고서야, 어떻게 이렇게 정반대로 인식하고 있습니까? 대통령이 그런 수치를 볼 능력이 안 되니까 속이고 있는 거지. 아니면 만약에 우리 이광수 애널리스트가 이광수 대표가 거기 가서 있었다면 계속 그 얘기를 했을 거 아니에요.

▷이광수 : 그렇죠.

▶김어준 : 지금은 공급이 지금 줄고 있습니다. PF가 큰일 났습니다. 그 얘기를 계속했을 거 아니에요. 부동산 시장이 정상화된 게 아니라 지금 왜곡돼 있습니다.

▷이광수 : 그렇죠.

▶김어준 : 그리고 계속 얘기했어야 할 거잖아요. 그런데 그게 아니고 정반대로 얘기하는 사람이 지금 옆에 있다는 거죠. 간첩입니다. 지금 경제 위기에 보수 매체와 그런 사람들이 공범이에요.

▷이광수 : 그렇죠. 아까도 보시면 신문에 보시면, 예를 들어서 지금 공급이 엄청나게 줄고 있다고 하면 집값이 오른다는 얘기를 하지 말고 그러면 지금 정부의 문제라든가 한국 건설사들이 어떤 문제를 갖고 있느냐, 그 얘기를 해야 되잖아요.

▶김어준 : 조선일보도, 조선일보도 이대로 가다가는 2·3년 후 집값 급등. 뭐 이런 얘기 저 기사로만 쓸 게 아니고 대통령한테 얘기를 해 줘야지. 자기들이.

▷이광수 : 그렇죠. 그래서 지금 뭔가 건설업이라든지 부동산 PF 그리고 공급 기반이 크게 왜곡되고 있고 위축되고 있다. 그래서 이 문제를 정부가 노력해야 한다. 이게 사실 언론의 역할이고 전문가의 역할이지 않습니까?

▶김어준 : 그런 사람은 없는 것 같아요. 지금도 환율 이야기도 지금 보시면 다 똑같이 앵무새처럼 지금 해외 상황이 이래서 지금 달러 강세다. 그래서 지금 환율이 이렇게 치솟는다. 이렇게만 말하고 있거든요. 그러면 다른 모든 나라가 우리만큼 치솟아야지. 우리만 이렇게 치솟고 있잖아요. 그러면 그 부분 달러 강세는 맞는데, 우리만 치솟는 이유는 또 별도로 있다. 이 얘기를 안 한다고요. 전문가라고 하면서. 거짓말쟁이들. 몰라서 안 한다기보다는 하면 혼날까봐 안 한다고 봐, 나는. 권력에 혼날까 봐.

▷이광수 : 그러니까 어떤 현황 파악을 할 때 두 가지가 필요한데 그러니까 비교하고요. 다른 나라하고. 그래서 수치를 제시하고 두 번째는 과거하고 또 추세를 보고. 이 두 가지 측면에서 한국 경제가 가장 문제인데 그 두 가지를 안 하고 있는 거죠.

▶김어준 : 언론이 공범이에요. 이 지금 우리 이광수 대표하고 제가 나누는 이야기가 무슨 어려운 얘기도 아니고 모를 리도 없잖아요. 이 정도 기사를 쓸 기자들이 모를 리도 없는데 그 얘기를 빼고 안 해요. 그럼, 공범이지 뭐야. 나중에 이 지나고 나서 이 시기에 이런 일이 있었는데 자기는 뭐 했나 되돌아볼 날이 올 겁니다. 공범입니다. 미리 말해두지만. 자 오늘 여기까지만 하겠습니다.

▷이광수 : 하나만 더 말씀드리고 싶은데요.

▶김어준 : 하나만 더요?

▷이광수 : 공장장님이 계속 뭐 조언도 해 주시고 그래서 광수네 복덕방 유료화를 시작했습니다.

▶김어준 : 아 그래요 드디어?

▷이광수 : 네. 그래서 여러 가지 방법을 좀 생각했는데요. 제가 전자책을 주간으로 발간합니다.

▶김어준 : 아, 전자책을.

▷이광수 : 네. 그래서 여러분들이 경제에 대해서 쉽게 접근하시고 또 부동산의 왜곡된 정보를

▶김어준 : 매주 전자책을 발간하고 그게 얼마예요?

▷이광수 : 1,900원입니다.

▶김어준 : 1,900원. 저기에 부동산 관련된 정보와 분석이

▷이광수 : 경제에 관련된 얘기도 있고요. 그래야 여러분들이 읽기 편하시니까.

▶김어준 : 아니 전자책을 매주 발간하려면 그 품이 보통 드는 게 아닐 텐데.

▷이광수 : 제가 원래 저 일을 해왔고요. 애널리스트로서. 그래서 여러분들이 읽기 쉽게. 그리고 경제를 쉽게 또 부동산도

▶김어준 : 좀 해보고 잘 안되면 다시 얘기해 주세요. (웃음) 쉽지는 않을 것 같은데, 1,900원

▷이광수 : 지금은 예스24에서 보실 수 있습니다.

▶김어준 : 1,900원. 예. 알겠습니다. 다음 주에 뵙겠습니다.

▷이광수 : 고맙습니다.